Hotel kaufen auf Mallorca

Durch das stetige Wachstum des Hotelmarktes auf Mallorca, ist es weiterhin ein solides und interessantes Investment ihr Hotelbusiness auf Mallorca zu führen. Entweder den Hotelbetrieb übernehmen (Hotelbetriebsführung), oder ein komplett neues Hotelprojekt starten, auf Mallorca ist der perfekte Ort dafür. Die zweite Option ist allerdings nur eingeschränkt möglich zu realisieren, und wir empfehlen auch nur diese Immobilien zu kaufen, die auch wirklich eine gültige Hotellizenz vorhanden hat.

Mallorca ist und bleibt eines der beliebtesten Ferienorte der Welt, und das merkt mann auch auf den Hotelimmobilien Markt.

Bei der Hotelbetriebsführung sollten alle Genehmigungen und Lizenzen abgecheckt werden, von der Gemeinde und dem Tourismusamt. Außerdem muss man auf jeden Fall die Immobilie auf Belastungsfreiheit überprüfen. Oft kommt es bei Hotels vor, dass das Unternehmen verkauft wird, und nicht die Immobilie an sich, da ist natürlich eine ausführliche Due Diligence/Risikobewertung wichtig.

Due Diligence: Der Schlüssel zur Risikominderung

Ziel der Due Diligence

Due Diligence ist eine gründliche Prüfung, die von externen Beratern durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass das Hotel keine rechtlichen oder finanziellen Risiken birgt. Diese Prüfung ist entscheidend, um die Transaktionsrisiken zu minimieren und dem Käufer eine unabhängige Bewertung des zukünftigen Vermögenswerts zu bieten.

Bereiche der Due Diligence

• Steuerliche Aspekte: Überprüfung auf steuerliche Verbindlichkeiten und die Einhaltung steuerlicher Pflichten.
• Rechtliche Aspekte: Analyse der rechtlichen Situation des Hotels, bestehende Verträge und mögliche rechtliche Verfahren.
• Arbeitsrechtliche Aspekte: Sicherstellung der Einhaltung arbeitsrechtlicher Vorschriften und korrekter Vergütungssysteme.
• Finanzielle Aspekte: Bewertung der wirtschaftlichen Gesundheit des Hotels, einschließlich Bilanzierung und Liquidität.
• Technologische Aspekte: Untersuchung der IT-Infrastruktur und -Prozesse des Hotels.

Bei einem Hotelkauf sollte man zudem eine detaillierte Marktanalyse durchführen, und einen konkreten Business-Plan für den Betrieb und die Einschätzung der nächsten Jahre erstellen. Dabei sollte man sich nicht nur auf die vorhandenen Jahresabschlüsse und Kennzahlen fokussieren, sondern auch statistische Zukunftsprojektion mit einfließen lassen. Ein professionelles, aber auch externes (also nicht von dem Verkäufer beauftragt) Wertgutachten sollte bei dem Kaufprozess auch nicht fehlen.

Marktentwicklung im Hotelbereich

In den letzten Jahren hat sich der Hotelmarkt vollständig erholt. Internationale Investoren haben sich auf erschwingliche Urlaubsdestinationen konzentriert, während große Ketten ihre Liquidität genutzt haben, um alte Gebäude zu renovieren und Luxus-Hotels in begehrten Städten zu errichten. Diese strategischen Veränderungen haben Früchte getragen, und die Investitionen haben die Vor-Pandemie-Niveaus übertroffen. Der Verkauf eines Hotels hat sich von einer schwierigen Aufgabe zu einer realistischen Möglichkeit entwickelt.

ROI-Schätzung und RevPAR-Berechnung

ROI-Berechnung

Der Return on Investment (ROI) wird anhand der internen Rendite, der Schuldenkennzahlen und des Cashflows berechnet. Der ROI ist ein entscheidender Indikator für Investoren, um die Rentabilität der Investition zu beurteilen.

RevPAR-Berechnung

RevPAR (Revenue per Available Room) misst den erzielten Umsatz pro verfügbarem Zimmer und ist ein wichtiger Indikator für die finanzielle Leistung eines Hotels. Er wird wie folgt berechnet:

RevPAR = ADR x Belegungsrate

Kaufnebenkosten bei einem Hotel Kauf auf Mallorca

• Private Person kauft (natürliche Person) das Hotel:  wenn eine natürliche Person das Hotel kauft (und nicht die Eigentümergesellschaft) beträgt die Mehrwertsteuer 21% (IVA) des Preises, und die Stempelsteuer mit ca. 1% von dem Preis (Impuesto sobre actos jurídicos documentados).
  

  Hotel Investments auf Mallorca

• Firma kauft (juristische Person) das Hotel: Generell ist das die gängige Art, durch die günstigeren Steuern in dieser Variante. Am besten einfach beim Steuerberater ihres Vertrauens eine „spanische GMBH“ (also eine Sociedad limitada) anmelden. Diese Art von Gesellschaft in Spanien kann mit minimalem Stammkapital gegründet werden, und auch die Gründungskosten sind gering (mit Notar, Anwalt und Eintrag Gebühren um die 3.000 €).

 

Eines der wichtigsten Punkte bei einem Hotel Kauf ist es eine Vertrauensperson Vorort zu haben, die sich mit allen auskennt.

Asset Management in der Hotelinvestition

Was ist Asset Management?

Asset Management, auf Deutsch auch als Vermögensverwaltung bekannt, bezieht sich auf die Beschaffung relevanter Informationen, die zu fundierten und erfolgreichen Entscheidungsprozessen führen. Professionelle Asset Manager analysieren Marktstrategien und Verkaufsprozesse, um den Wert von Hotelimmobilien zu maximieren und deren Rentabilität zu steigern.

Grundlegende Prinzipien des Assetmanagements

• Zielrendite festlegen: Definition von Zielrenditen, Risikobudgets und Investitionshorizonten.
• Alternative Strategien: Entwicklung von Managementalternativen, die den spezifischen Anforderungen des Investors entsprechen.
• Risikotoleranz: Anpassung der Strategien an das Risikoprofil, die Werte und die individuelle Situation des Investors.
• Entscheidungshilfen: Nutzung fortschrittlicher Werkzeuge zur Entscheidungsfindung basierend auf der definierten Investitionsstrategie.
• Transparente Berichterstattung: Kontinuierliche Bewertung der Investition durch transparente Berichte.

Analyse von weiteren Faktoren..

Standortanalyse

Die Standortanalyse bewertet die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, nahegelegenen Unterkünften, die Attraktivität des Viertels sowie die Kosten für grundlegende Dienstleistungen.

Berechnung der Anfangsinvestition

Die Anfangsinvestition umfasst Bau- oder Renovierungskosten, Ausstattungskosten, Betriebskosten sowie Lizenzgebühren für Gastronomie und Getränke. Diese Analyse hilft bei der Bestimmung der verfügbaren Finanzierungsoptionen und der Amortisationszeit.

Analyse von Angebot und Nachfrage

Durch die Analyse der Wettbewerber in der Region, basierend auf Daten von Reiseveranstaltern und Buchungsplattformen, können Ziele gesetzt und einzigartige Dienstleistungen zur Kundenbindung entwickelt werden.

Festlegung der Zimmerpreise

Anhand der gesammelten Daten können die Zimmerpreise je nach Saison und Ausstattung festgelegt werden. Langfristige Projektionen der Nachfrage und Aufenthaltsdauer sind ebenfalls möglich.

Bauinvestitionen

Auf Grundlage der Nachfrageprognosen können Investitionen in Bau oder Erweiterung geplant werden, wobei der Umfang der Renovierungen von der erwarteten Belegungsrate und der Verfügbarkeit von Zimmern abhängt.

 

Fazit von unserem Team

Es gibt natürlich noch andere Varianten und einige Tipps und Tricks, die man bei einem Hotelkauf auf Mallorca anwenden kann, wo wir bei Interesse ihnen sehr gerne behilflich sind. Das wichtigste ist eigentlich alle Dokumente, die einen möglichen Kauf aus der finanziellen Sicht rechtfertigen parat zu haben, eine Vertrauensperson Vorort, die mit den Hotelbesitzern in Kontakt tritt (auch alle wichtigen Punkte bespricht so wie die Verhandlung durchführt) und natürlich ein gutes Team aus Steuerberater, Anwälten, Architekten und Finanzierung Experten.