Comprar un hotel en Mallorca

Debido al crecimiento constante del mercado hotelero en Mallorca, sigue siendo una inversión sólida e interesante dirigir tu negocio hotelero en Mallorca. Tanto si quieres hacerte cargo del negocio hotelero (gestión hotelera) como si quieres iniciar un proyecto hotelero completamente nuevo, Mallorca es el lugar perfecto para hacerlo. Sin embargo, la segunda opción sólo es posible hasta cierto punto, y recomendamos comprar únicamente inmuebles que tengan realmente una licencia hotelera válida.

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allorca es y sigue siendo uno de los destinos vacacionales más populares del mundo, y esto se refleja también en el mercado inmobiliario hotelero.

Para gestionar un hotel, hay que comprobar todos los permisos y licencias en el ayuntamiento y en la oficina de turismo. También es esencial comprobar que la propiedad está libre de cargas. En el caso de los hoteles, a menudo es la empresa la que se vende y no la propiedad en sí, por lo que, por supuesto, es importante una diligencia debida/evaluación de riesgos detallada.

Diligencia debida: la clave para minimizar el riesgo

Objetivo de la diligencia debida

La diligencia debida es un examen exhaustivo realizado por asesores externos para garantizar que el hotel no alberga ningún riesgo jurídico o financiero. Esta revisión es crucial para minimizar los riesgos de la transacción y proporcionar al comprador una valoración independiente del futuro activo.

Áreas de diligencia debida

• Aspectos fiscales: Comprobación de las obligaciones fiscales y del cumplimiento de las obligaciones tributarias.
• Aspectos jurídicos: Análisis de la situación legal del hotel, contratos existentes y posibles procedimientos legales.
• Aspectos de derecho laboral: Garantizar el cumplimiento de las normas de derecho laboral y los sistemas de remuneración correctos.
• Aspectos financieros: Evaluación de la salud económica del hotel, incluida la contabilidad y la liquidez.
• Aspectos tecnológicos: Examen de la infraestructura y los procesos informáticos del hotel.

Al comprar un hotel, también debes realizar un análisis detallado del mercado y elaborar un plan de negocio concreto para la explotación y estimación para los próximos años. La atención no debe centrarse únicamente en los estados financieros anuales existentes y en las cifras clave, sino también en las proyecciones estadísticas futuras. En el proceso de compra también debe incluirse un informe de valoración profesional, pero también externo (es decir, no encargado por el vendedor).

Desarrollo del mercado en el sector hotelero

El mercado hotelero se ha recuperado totalmente en los últimos años. Los inversores internacionales se han centrado en destinos vacacionales asequibles, mientras que las grandes cadenas han utilizado su liquidez para renovar edificios antiguos y construir hoteles de lujo en ciudades codiciadas. Estos cambios estratégicos han dado sus frutos y las inversiones han superado los niveles anteriores a la pandemia. Vender un hotel ha pasado de ser una tarea difícil a una posibilidad realista.

Estimación del ROI y cálculo del RevPAR

Cálculo del ROI

El rendimiento de la inversión (ROI) se calcula en función de la tasa interna de rendimiento, los coeficientes de endeudamiento y el flujo de caja. El ROI es un indicador clave para que los inversores evalúen la rentabilidad de la inversión.

Cálculo del RevPAR

El RevPAR (Ingresos por Habitación Disponible) mide los ingresos generados por habitación disponible y es un indicador importante de los resultados financieros de un hotel. Se calcula del siguiente modo:

RevPAR = ADR x grado de ocupación

Gastos accesorios de la compra de un hotel en Mallorca

• Un particular compra (persona física) el hotel: si una persona física compra el hotel (y no la empresa propietaria) el IVA es del 21% (IVA) del precio, y el impuesto sobre actos jurídicos documentados con aprox. el 1% del precio.
  

  Inversiones hoteleras en Mallorca

• La empresa compra (persona jurídica) el hotel: Generalmente, ésta es la forma más común, debido a los impuestos más favorables en esta variante. Lo mejor que puede hacer es registrar una «GMBH española» (es decir, una Sociedad limitada) con su asesor fiscal de confianza. Este tipo de empresa en España puede constituirse con un capital social mínimo, y los costes de constitución también son bajos (con unos gastos de notario, abogado y registro de unos 3.000 euros).

 

Uno de los puntos más importantes a la hora de comprar un hotel es contar con una persona de confianza que lo conozca todo.

Gestión de activos en la inversión hotelera

¿Qué es la gestión de activos?

La gestión de activos se refiere a la obtención de información relevante que conduzca a procesos de toma de decisiones bien fundamentados y acertados. Los gestores de activos profesionales analizan las estrategias de mercado y los procesos de venta para maximizar el valor de los inmuebles hoteleros y aumentar su rentabilidad.

Principios básicos de la gestión de activos

• Determinar la rentabilidad objetivo: Definición de los objetivos de rentabilidad, presupuestos de riesgo y horizontes de inversión.
• Estrategias alternativas: Desarrollo de alternativas de gestión que satisfagan los requisitos específicos del inversor.
• Tolerancia al riesgo: Adaptación de las estrategias al perfil de riesgo, los valores y la situación individual del inversor.
• Apoyo a la toma de decisiones: Utilización de herramientas avanzadas de toma de decisiones basadas en la estrategia de inversión definida.
• Informes transparentes: Evaluación continua de la inversión mediante informes transparentes.

Análisis de otros factores.

Análisis de la ubicación

El análisis de la ubicación evalúa la disponibilidad de transporte público, el alojamiento cercano, el atractivo del barrio y el coste de los servicios básicos.

Cálculo de la inversión inicial

La inversión inicial incluye los costes de construcción o renovación, los costes de equipamiento, los costes de funcionamiento y los derechos de licencia de restauración y bebidas. Este análisis ayuda a determinar las opciones de financiación disponibles y el periodo de amortización.

Analizar la oferta y la demanda

Analizando a los competidores de la región, a partir de los datos de los operadores turísticos y las plataformas de reservas, se pueden fijar objetivos y desarrollar servicios exclusivos de fidelización de clientes.

Determinación de las tarifas de las habitaciones

A partir de los datos recogidos, se pueden fijar las tarifas de las habitaciones según la temporada y las instalaciones. También son posibles las proyecciones a largo plazo de la demanda y la duración de la estancia.

Inversiones en construcción

A partir de las previsiones de demanda, pueden planificarse inversiones en construcción o ampliación, en las que el alcance de las reformas dependerá de la tasa de ocupación prevista y de la disponibilidad de habitaciones.

 

Conclusión de nuestro equipo

Por supuesto, hay otras opciones y algunos consejos y trucos que puedes utilizar al comprar un hotel en Mallorca, en los que estaremos encantados de ayudarte si estás interesado. Lo más importante es tener todos los documentos que justifiquen una posible compra desde el punto de vista financiero, una persona de confianza in situ que sirva de enlace con los propietarios del hotel (también discute todos los puntos importantes y dirige las negociaciones) y, por supuesto, un buen equipo de asesores fiscales, abogados, arquitectos y expertos en financiación.