Immobilienbewertung Mallorca
Wann wird ein Gutachten benötigt und auf welche Qualifizierung/Titel sollte man dabei achten?
Ob beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Erbschaft oder während einer Scheidung – Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständiger oder Immobiliengutachter ist in vielen Situationen sehr empfehlenswert und in einigen Fällen sogar verpflichtend. Bei der Wahl des Sachverständigens und Gutachtens gibt es jedoch einiges zu beachten. Wichtig dabei ist sowohl das benötigte Wertgutachten, sowie auch die erforderliche Qualifizierung.
Wann ist ein Gutachten notwendig?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es üblich, vor dem Beginn des Verhandlungsprozesses eine Schätzung des Wertes anzufordern. Hierfür beauftragt man am besten einen professionellen und qualifizierten Gutachter. Die Zwecke der Immobilienbewertung können natürlich sehr unterschiedlich sein – Von Finanzamtsressourcen, Versicherungsansprüchen, einem Gerichtsverfahren, bis hin zur Erbschaftverteilung.
Wie wählt man einen Gutachter aus?
Bewertungsunternehmen gibt es wie Sand am Meer. Aus diesem Grund ist es auch sehr schwierig, sich für einen Gutachter zu entscheiden. Wichtig zu wissen ist zudem, dass viele Bezeichnungen nicht geschützt sind und sich im Prinzip jeder als Gutachter bezeichnen kann. Aus diesem Grund sollte man unbedingt auf die Qualifizierung achten. Ein Augenmerk sollte vor allem auf den Titel TECPEVAL gelegt werden. TECPEVAL bezeichnet Immobilienhändler, Architekten und Anwälte, die dafür qualifiziert sind, Immobilienbewertungen durchzuführen, sei es für Erbschaftsverfahren oder Kreditinstitutionen.
Die verschiedenen Bewertungsverfahren
Sowie man es auch in Deutschland kennt, erfolgt die Immobilienbewertung in Spanien nach dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren (Versicherungswert). Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei der Bewertung von Wohnungen und Wohnhäusern eingesetzt, solange passende Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien zur Verfügung stehen.
Die Quellensuche ist in Spanien jedoch etwas schwieriger, denn es fehlt an anerkannten Sachverständigen Ausschüsse über Wohnungswerte oder Bodenwerte, weshalb man sich oft auf Erfahrungswerte verlassen muss.
Mangelt es an vergleichbaren Referenzobjekten oder sonstigen wichtigen Quellen, kommt das sogenannte Sachwertverfahren zum Einsatz. Hierbei werden die einzelnen Preise separat ermittelt (Erstellungs- oder Kaufpreis), addiert und der Immobilienwert bestimmt. Natürlich werden hierbei auch das Alter und andere wichtige Faktoren der Immobilie berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn die Immobilie vermietet ist. Hierbei wird die Höhe der Rendite eines Objektes ermittelt, woraus sich ein realistischer Kaufpreis erschließen lässt. Als Faustregel kann man sich grundsätzlich merken, dass ein Objekt 5-7% netto/Jahr erwirtschaften sollte, um als eine attraktive Investition eingestuft zu werden. Weitere übliche Bewertungsverfahren sind der Erstellungswert, Bilanzwert, Verkehrswert, amtlicher Wert, Versicherungswert und Landwert.
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Wichtige Faktoren einer Immobilienbewertung
• Alter und Zustand der Immobilie
Der Immobilienwert kann sich aufgrund des Alters oder Zustands oftmals mindern. Der Gutachter achtet deshalb auf das Alter und die Erhaltung der Immobilie. Zudem stellt er fest, ob die Struktur des Gebäudes im Laufe der Jahre verändert wurde. Die Quadratmeter und die Aufteilung der Immobilie, die in den Dokumenten angegeben sind, werden ebenfalls auf ihre Richtigkeit überprüft.
• Lage
Die Lage einer Immobilie spielt einen besonders großen Preisfaktor. Wichtige Lagefaktoren sind die Infrastruktur, Nähe zur Stadt, Verkehrsmöglichkeiten, kulturelles Angebot, Ort mit rückgängiger oder wachsender Bevölkerung, sowie auch Umweltfaktoren und -verhältnisse, wie beispielsweise Lärm. Immobilien in suburbanen Gegenden sind meist günstiger als Objekte in Stadt- oder Metropolregionen und das, auch wenn die Immobilien beispielsweise eine größere Fläche und/oder eine bessere Ausstattung aufweisen.
• Größe, Ausstattung und Aufteilung
Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien ist es essentiell, die Ausstattung, Grundrisse, Größe und Aufteilung des Objekts zu beachten. Weist eine Immobilie eine logische, moderne und vielfältige Aufteilung auf, ist die Größe ausreichend und Platz in allen Räumen gewährleistet, kann sich das natürlich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken.
• Angebot und Nachfrage
Angebot und Nachfrage sind ebenfalls wichtige Faktoren, die sich auf den Preis einer Immobilie auswirken. Hierbei ist es wichtig, einen Gutachter zu wählen, der mit der jeweiligen Ortschaft und Nachbarschaft, in der sich die Immobilie befindet, vertraut ist und den Markt gut kennt. Angebot und Nachfrage an Grundstücken schwanken meist regional.
• Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen
Bei der Bewertung einer Immobilie muss auch auf die wohnungs- und mietrechtlichen Bindungen geachtet werden. Welche Regelungen und Verpflichtungen sind in den Verträgen geregelt? Aber auch Nutzungsrechte und Baulasten können den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Fazit
Eine Immobilienbewertung macht aus vielen Gründen Sinn und sollte auf jeden Fall in Erwägung gezogen werden. Denn nur, wenn man weiß, wie viel das jeweilige Objekt wirklich wert ist, kann man einen authentischen Angebotspreis ermitteln. Denn wird der Preis zu niedrig angesetzt, hat man zwar tausende Kaufinteressenten, verschenkt jedoch einen möglicherweise hohen Geldbetrag. Ein ähnliches Problem hat man natürlich bei einem zu hohen Verkaufspreis, denn hier bleiben die Kaufinteressenten meist ganz weg.
Aber auch beim Kauf einer Immobilie möchte man sich versichern, dass man sein Geld gut investiert und die Investition auch langfristig gesehen Sinn macht. Immobilienbewertungen sind auch im Laufe einer Scheidung, Erbschaft, sowie für Kreditanfragen sehr wichtig und bringen finanzielle Sicherheit.
Fakt ist: Je knapper das Angebot in einer bestimmten Region ist und je höher die Nachfrage, umso höher ist der Wert der Immobilie. Eine Immobilienbewertung ist immer vertrauensfördernd. Sie ist eine gute Basis, um beim Verkauf Verluste auszuschließen und den bestmöglichen Preis zu erzielen.