Guía de solicitudes de obras y licencias urbanísticas en Mallorca

Construir una casa en Mallorca requiere una planificación cuidadosa y el cumplimiento de requisitos legales específicos. En esta guía te explicamos los pasos necesarios, desde la planificación hasta la obtención de la licencia de obras. En los últimos años en particular, las propiedades de nueva construcción en Mallorca son cada vez más solicitadas debido a los deseos e ideas muy individuales de muchos compradores de propiedades.

1. pasos preparatorios

1.1 Análisis de la propiedad

Antes de comprar un terreno, es fundamental comprobar si es edificable. Los terrenos de Mallorca se dividen en distintas categorías:

• Suelo Urbano: Suelo urbanizable con infraestructuras existentes.
• Suelo Urbanizable: Suelo potencialmente urbanizable que aún no ha sido urbanizado.
• Suelo Rústico: Terreno agrícola o seminatural con estrictas normas de edificación.

Un arquitecto experimentado debe realizar estas comprobaciones para asegurarse de que tu proyecto de construcción es viable.

1.2 Encargo de un arquitecto

Un arquitecto colegiado elabora el plan de construcción según tus ideas y los requisitos legales. Los costes del arquitecto suelen rondar el 12% del importe de la construcción.

2. planificación de la autorización (Proyecto Básico)

Durante la fase de planificación de la aprobación, el arquitecto aclara todos los requisitos urbanísticos pertinentes con la oficina de normativa de edificación responsable y los incorpora al diseño. Este denominado «Proyecto Básico» para los proyectos de construcción de nuevas viviendas en Mallorca se presenta entonces al Colegio de Arquitectos de Palma para su aprobación («Visado»).

3. presentación de la solicitud de construcción

Con el «Proyecto Básico» cumplimentado y el formulario de solicitud de obras («Solicitud de Obras»), tú o tu arquitecto autorizado presentáis la solicitud en el Servicio técnico del Ayuntamiento («Departamento de Urbanismo»).

4. tipos de medidas de construcción

Según el alcance del proyecto de construcción, se distingue entre

• Obra Mayor: Edificios nuevos o reformas importantes que impliquen cambios estructurales.
• Pequeño proyecto de construcción («Obra Menor«): Medidas de remodelación o renovación sin cambios estáticamente relevantes.
• Comunicado inmediato: Obras menores, como reformas en el cuarto de baño, que pueden iniciarse inmediatamente después del pago de los gastos de comunidad y del impuesto sobre bienes inmuebles.

5. tasas e impuestos

La presentación de una solicitud de construcción en Mallorca conlleva los siguientes gastos:

• Tasa de ejecución material (Tassa): Entre el 0,50 % y el 0,60 % del total de los costes de construcción («Presupuesto de ejecución material»).
• Impuesto de Construcción: Entre el 4,00% y el 6,00% del coste total de la construcción.

6. procedimiento de examen

Tras la presentación, se comprobará que tu proyecto cumple los requisitos urbanísticos generales y locales, así como aspectos como la protección contra incendios, la seguridad de uso y la accesibilidad. En el caso de fincas rústicas, también intervendrá el Consell Balear.

7. tiempo de procesamiento

El tiempo de tramitación depende de la oficina local de normativa de construcción y, en el caso de propiedades rurales, de la decisión favorable de la autoridad estatal. Los cambios durante la fase de tramitación pueden ampliar la duración.

8 Planificación de las obras e inicio de la construcción

Una vez concedido el permiso de obras, el arquitecto elabora los planos de trabajo. A continuación, el ayuntamiento expide la licencia de obras para que puedas iniciar los trabajos de construcción. Antes de que empiecen las obras, el «Aparejador» o «Arquitecto Técnico» (coordinador de seguridad y controlador de calidad) y la empresa constructora contratada deben ser notificados a la Oficina de Ordenación de la Edificación.

Conclusión

El proceso que va desde la planificación hasta la licencia urbanística en Mallorca requiere una preparación cuidadosa y la colaboración con profesionales experimentados. Siguiendo los pasos descritos, puedes asegurarte de que tu proyecto de construcción se realiza con éxito y de que acabas teniendo la propiedad perfecta de tus sueños en Mallorca.