Comprar una propiedad que necesita reformas en Mallorca: Estos aspectos determinan el éxito o el riesgo
Comprar una propiedad en Mallorca que necesita reformas ofrece un enorme potencial, tanto económico como de opciones de personalización. Al mismo tiempo, existen riesgos considerables si no se evalúa con precisión el estado real de la propiedad. Ya sea como inversión para arreglar y darle la vuelta, comprar-renovar-alquilar o para uso personal, para obtener la propiedad de tus sueños en Mallorca a un precio más favorable. Examinamos los factores decisivos que determinan si una inversión merece realmente la pena.
El tejido del edificio como factor central de decisión
Antes de adquirir una propiedad en Mallorca, es esencial hacer una buena evaluación de la estructura de soporte. Sólo si la sustancia básica es estable puede realizarse una reforma de forma económicamente sensata.
Un análisis estructurado proporciona información sobre si la propiedad es sostenible, si hay daños ocultos y qué medidas son necesarias. Esta evaluación constituye la base de toda decisión de inversión acertada.
Aquí deberías involucrar a un profesional del sector, un constructor generalista con muchos años de experiencia o un agente inmobiliario con experiencia en el campo de las inversiones/renovaciones en Mallorca (similar a las normativas legales y urbanísticas/aspectos de un abogado, arquitecto o agente inmobiliario con experiencia).
Evaluación inicial in situ: Lo que llama inmediatamente la atención
En la primera inspección pueden reconocerse indicios importantes. Incluso sin análisis en profundidad, debemos estar atentos a las señales de advertencia típicas. Las manchas de humedad en paredes o techos, las grietas visibles en la mampostería, los suelos irregulares o los techos caídos, así como el yeso desconchado o los materiales que se desmoronan, son indicadores claros de que podría haber problemas estructurales.
También la instalación eléctrica, el agua y las tuberías, las ventanas y las puertas (por ejemplo, si tienes ventanas de doble acristalamiento basta con golpearlas, según el ruido sabrás si el gas ya no funciona). También debes comprobar si todavía hay que cambiar la cocina, o los cuartos de baño (lavabo, ducha, cambio de bañera a ducha, WC, etc…), ya que estos dos factores suelen ser costosos.
Por supuesto, hay muchos otros factores, pero hoy nos centraremos en los cuatro primeros (humedad, grietas/suelo, techos/tejado, instalaciones/tuberías).
Humedad en Mallorca: el factor más común y más peligroso
La humedad desempeña un papel decisivo sobre todo en Mallorca. Debido al clima, a la proximidad del mar y, en algunos casos, a una impermeabilización inadecuada, es uno de los mayores riesgos a la hora de comprar una vivienda.
Te recomendamos encarecidamente que hagas comprobar profesionalmente los problemas de humedad antes de comprar, idealmente por un constructor experimentado, una empresa especializada en humedades en Mallorca o un agente inmobiliario con experiencia en inversiones y reformas. Especialmente con las paredes de piedra natural de Mares, debes prestar atención a este factor (y a la calidad de la piedra natural, pues también hay grandes diferencias en este aspecto).
La humedad es mucho más que un problema visual. Si el agua penetra en los elementos de carga, a largo plazo puede debilitar los cimientos, corroer las vigas de acero y provocar la inestabilidad de los muros. Los indicios típicos son las manchas oscuras, amarillentas o verdosas, y la aparición de moho. En este caso no basta con una evaluación superficial.
Las grietas y el estado del suelo son señales de advertencia importantes
Las grietas son uno de los indicadores más importantes a la hora de evaluar una propiedad. Es crucial distinguir entre daños superficiales y estructurales. A veces se trata simplemente de problemas causados por una pintura incorrecta, una ligera humedad o un hundimiento normal de los cimientos (según el %).
Las grietas profundas y continuas, las grietas en muros de carga o las grietas de asentamiento en el suelo deben evaluarse críticamente. El propio suelo también proporciona información importante. Un desnivel, un ligero hundimiento o una sensación de inestabilidad al caminar pueden indicar problemas en los cimientos o en la estructura de soporte.
Centrarse en techos, tejados y estructuras de soporte
La estabilidad de una vivienda depende en gran medida de los techos, la estructura del tejado, las vigas y los soportes. Prestamos especial atención a las deflexiones, las grietas de tensión y los daños visibles en los elementos portantes.
Hay que comprobar que las vigas de madera no estén infestadas de plagas, mientras que las vigas de acero no deben mostrar signos de corrosión. Especialmente en Mallorca, las vigas de madera se instalan a menudo como elemento de diseño, por lo que es muy importante comprobar este punto con un especialista para inversiones o propiedades que necesiten reformas. En otros países como Alemania hay techadores especializados precisamente en esto, en Mallorca se suele trabajar con un contratista general de obras, por lo que es muy importante que también tenga experiencia. El tejado también desempeña un papel fundamental, ya que el agua penetrante puede causar daños considerables a largo plazo.
Si necesitas recomendaciones, sólo tienes que pedírselas a tu socio/agente inmobiliario de confianza en la isla, el Equipo Inmobiliario de Lucas Froese, y yo personalmente, por supuesto, siempre estoy a tu disposición.
Evaluar correctamente la calidad del material y el método de construcción
Los materiales utilizados influyen directamente en los costes de renovación y en la estabilidad a largo plazo del inmueble. Debe evaluarse cuidadosamente el estado del hormigón, la piedra natural o el ladrillo, así como posibles signos de erosión o fatiga del material. Una construcción inferior o unas reformas anteriores mal ejecutadas pueden provocar un aumento significativo del coste de la inversión.
Una estimación de costes correctamente elaborada con un «colchón» adicional del 10-30% asegura la renovación, la inversión o el resultado deseado de la propiedad soñada.
Otro consejo: elige siempre socios que concedan gran importancia a su nombre/la imagen de la empresa, sólo tienes que comprobar las reseñas en línea (ejemplo de reseñas Lucas Froese Real Estate: https://g.page/r/CT_OhiITWS4GEAE/review)
Riesgos ocultos debidos a instalaciones y cables
Las instalaciones, especialmente las tuberías de agua, son un factor que a menudo se subestima. Incluso pequeñas fugas inadvertidas pueden causar daños importantes con el paso de los años. De todos modos, aprovecha la oportunidad de revisarlas cuando actualices visualmente la cocina o el cuarto de baño para evitar problemas más adelante.
La humedad puede extenderse lentamente a los elementos portantes y provocar la formación de óxido o el debilitamiento estructural. Por tanto, los servicios del edificio siempre deben formar parte de la evaluación global (si están presentes, deben tratarse con el tratamiento especializado «GEOlite»).
El proceso de decisión: renovar o mantener las distancias
La renovación tiene sentido si la estructura portante está intacta, los daños están localizados y no hay problemas graves de humedad (la estructura también debe ajustarse aproximadamente o ser modificable con poco coste, pero sobre esto hablaremos en otro de nuestros artículos). Una compra debe someterse a un examen crítico si hay daños estructurales fundamentales, la humedad afecta a elementos portantes o varias zonas críticas están afectadas simultáneamente.
La experiencia determina el éxito en Mallorca
Comprar una propiedad que necesita reformas en Mallorca puede ser una inversión muy rentable si se examinan detenidamente todos los factores relevantes. La humedad, la estructura portante, las instalaciones (electricidad y agua) y el estado de los materiales son especialmente importantes. Sin un análisis profesional, existe un alto riesgo de pasar por alto daños ocultos.
Estos puntos y algunos otros como cocina, baños, ventanas/puertas, etc… son decisivos a la hora de decidir si merece más la pena comprar y reformar el inmueble o directamente demolerlo/derribarlo y realizar un proyecto de nueva construcción. Nuestro equipo de la Inmobiliaria Lucas Froese y yo personalmente podemos asesorarte al respecto con nuestra propia experiencia en proyectos de los últimos años.
Por tanto, confiamos en una valoración bien fundamentada, realizada por expertos experimentados, que podamos recomendar para minimizar los riesgos y explotar todo el potencial del inmueble. Ésta es la única forma de convertir un inmueble que necesita reformas en una inversión sostenible y que aumente su valor.
Escrito por Lucas Froese
CEO y Propietario de Lucas Froese Real Estate
Muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario así como en reformas e inversiones en Mallorca. Apasionada buscadora de propiedades de ensueño y exploradora de la isla desde hace más de 25 años, creciendo y comprendiendo de forma natural el mercado local. Conecta a clientes internacionales y mallorquines con sus mundos.
